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伯安財(cái)經(jīng)觀察：目前全國(guó)房?jī)r(jià)已開(kāi)始逐步冷卻，以前那種房?jī)r(jià)的普遍上漲，到席卷全國(guó)的樓市調(diào)控，最近的一年，樓市并不平靜。從近期樓市的表現(xiàn)來(lái)看，樓市調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)的漲漲跌跌，牽動(dòng)了許多人的心弦，想要真正了解房子，你至少需要明白這些。
一、關(guān)于房子升值問(wèn)題：很多家庭的房產(chǎn)是“不可動(dòng)的”，即使增值也是“虛”的
由經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院編制的《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告（2017）》日前發(fā)布。報(bào)告分析認(rèn)為，我國(guó)家庭人均財(cái)富增長(zhǎng)一方面是由于收入的累積作用，另一方面則是由于財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值有所提高。比如，2016年，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高推動(dòng)了房產(chǎn)凈值增長(zhǎng)。相比2015年，2016年全國(guó)居民房產(chǎn)凈值增長(zhǎng)幅度達(dá)17.95%，城鎮(zhèn)居民更多地從房產(chǎn)價(jià)格上升中獲益。
在房?jī)r(jià)上漲的情況下，表面上看，居民家庭財(cái)富水漲船高，一些大城市中心區(qū)的家庭，幾乎每家的房產(chǎn)都在500萬(wàn)元以上，有的甚至達(dá)到千萬(wàn)元以上。但是，房產(chǎn)大幅增值，是否就意味著家庭財(cái)富也實(shí)打?qū)嵉卦鲩L(zhǎng)呢？這需要具體問(wèn)題具體分析。
對(duì)那些靠炒房、拆遷甚至貪腐弄到多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲確實(shí)帶來(lái)了財(cái)富增長(zhǎng)。但對(duì)于大多數(shù)以房子來(lái)自住的家庭來(lái)說(shuō)，沒(méi)有感到什么變化，充其量就是“紙上富貴”，日子該怎么過(guò)還是怎么過(guò)。甚至不少家庭還為此憂(yōu)心忡忡，因?yàn)殡S著子女的長(zhǎng)大，將面臨買(mǎi)不起婚房的尷尬。
二、衡量家庭財(cái)富狀況，不僅在于房產(chǎn)增值多少，更在于居民的金融資產(chǎn)增值多少。
畢竟作為不動(dòng)產(chǎn)的房子再怎么增值，大多數(shù)人家是不能去變現(xiàn)的。或許，有人說(shuō)，可以把城區(qū)價(jià)格高的房子賣(mài)了，到郊區(qū)或者外地去買(mǎi)房，手里還能留下一些閑錢(qián)。問(wèn)題在于，有多少家庭愿意去充當(dāng)這樣的“聰明人”？
家庭財(cái)富增長(zhǎng)，需要見(jiàn)到真金白銀，需要更多具有流動(dòng)性的金融資產(chǎn)支撐。拿房產(chǎn)增值說(shuō)事，可能會(huì)造成一種誤導(dǎo)，加劇人們買(mǎi)房保值的心理。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原則和方向。評(píng)估中國(guó)家庭財(cái)富的增長(zhǎng)，最好能夠刨去那些自住的且只有一套房的房產(chǎn)增值，這樣的調(diào)查數(shù)據(jù)才能更準(zhǔn)確反映中國(guó)家庭財(cái)富的增長(zhǎng)狀況。因?yàn)椋芏嗉彝サ姆慨a(chǎn)是“不可動(dòng)的”，即使增值也是“虛”的。
三、關(guān)于公積金讓更多職工受益
住建部、財(cái)政部、央行近日聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2016年年度報(bào)告》顯示，2016年全國(guó)住房公積金業(yè)務(wù)繼續(xù)保持安全、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，繳存、提取、貸款等主要指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)，資金使用效率不斷提高，服務(wù)水平穩(wěn)步提升，支持職工住房消費(fèi)力度進(jìn)一步加大。
四、住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
《報(bào)告》顯示，2016年住房公積金繳存額16562.88億元，比上年增長(zhǎng)13.84%。截至2016年底，住房公積金繳存總額106091.76億元，繳存余額45627.85億元，分別比上年末增長(zhǎng)18.55%和12.18%，近5年來(lái)，住房公積金年度繳存額均保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除因繳存職工人數(shù)持續(xù)增加帶來(lái)繳存額增長(zhǎng)外，職工工資收入水平不斷提高是繳存額增長(zhǎng)的重要原因。《報(bào)告》顯示，全國(guó)住房公積金人均繳存額1.27萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.99%，增長(zhǎng)幅度與同期全國(guó)平均工資增長(zhǎng)幅度相適應(yīng)。
2016年，住房公積金資金使用效率大幅提升。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，緊扣職工住房消費(fèi)需求，加大住房公積金資金使用力度，是2016年全國(guó)住房公積金工作的一大特點(diǎn)。全年住房公積金提取額11626.88億元，比上年增長(zhǎng)5.82%，提取率70.20%；發(fā)放個(gè)人住房貸款327.49萬(wàn)筆、12701.71億元，分別比上年增長(zhǎng)4.80%、14.61%。與此同時(shí)，住房公積金重點(diǎn)支持基本住房消費(fèi)。《報(bào)告》顯示，2016年發(fā)放的貸款筆數(shù)中，首套房貸款占83.51%，二套及以上住房貸款占16.49%。數(shù)據(jù)顯示，住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
五、關(guān)于房貸問(wèn)題：提前還房貸可能被罰款
房貸逾期會(huì)被罰款不新鮮，但就在最近，有借款人卻因?yàn)樘崆斑€房貸，被某銀行要求交納最低2萬(wàn)元的違約金。這是怎么回事？
其實(shí)是因?yàn)椴煌y行的規(guī)定不同，目前商業(yè)銀行針對(duì)提前還貸有幾種處理方式：一是無(wú)論何時(shí)還款，均不收違約金。二是在一定時(shí)期（3個(gè)月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。三是有些銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個(gè)月份的利息。
各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同，建議借款人在決定提前還貸時(shí)，務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。最好是聯(lián)系當(dāng)時(shí)辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶(hù)經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來(lái)操作。
要知道，提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經(jīng)降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢(qián)拿去做理財(cái)。如今低風(fēng)險(xiǎn)貨幣基金的收益率都已經(jīng)回升至4%以上了。對(duì)已經(jīng)簽約7折左右利率商業(yè)貸款的借款人也可以按上述情況處理。
同時(shí)，等額本息還款已經(jīng)超過(guò)5年的借款人也不適合提前還貸。因?yàn)榘淬y行等額本息的還款方式，貸款年限過(guò)半，就意味著超過(guò)一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義不大。
此外，如果自己手頭還有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目，收益率超過(guò)房貸利率的，以及對(duì)流動(dòng)資金需求比較高的借款人，也沒(méi)有必要選擇提前還貸。但若不會(huì)理財(cái)，且對(duì)負(fù)債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個(gè)好選擇。
六、關(guān)于租房問(wèn)題：這些新鮮事物正在改變租房市場(chǎng)
北京地鐵14號(hào)線(xiàn)將臺(tái)站不遠(yuǎn)處的將臺(tái)公園旁坐落著一棟小樓，叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個(gè)房間可供出租，其格局與酒店式的開(kāi)間相似，電視機(jī)、冰箱、爐灶等一應(yīng)俱全，設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間。正在前臺(tái)工作的ZO（ziroom-organizer，自如管家）吳凡告訴記者，這間公寓自2012年開(kāi)業(yè)之后入住率一直很高，在這里居住的大多是30歲左右的年輕人，大多都在周邊產(chǎn)業(yè)園、IT企業(yè)上班。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司為代表的住房租賃企業(yè)，集中管理眾多房源，以更加專(zhuān)業(yè)化的管理和服務(wù)，為市場(chǎng)提供可供租賃的房源。專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)有利于與租房者形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的平均租期是8個(gè)月，自如的平均租期能夠達(dá)到415天。
除了專(zhuān)業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)興起正在助力租房市場(chǎng)外，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也正在發(fā)揮著作用。記者了解到，從去年開(kāi)始，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速興起，萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場(chǎng)，他們將客戶(hù)人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房?jī)r(jià)格接近。憑借較高的性?xún)r(jià)比，保持很高的出租率。
同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專(zhuān)做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。比如YOU+國(guó)際青年社區(qū)，先租賃整幢樓，統(tǒng)一改成集中式公寓出租，一層配備健身房、臺(tái)球室等公共娛樂(lè)設(shè)施，希望建成青年居住、生活、創(chuàng)業(yè)的社區(qū)平臺(tái)而不是僅僅出租公寓。
記者在調(diào)查中還了解到，廣州的公租房政策，也讓許多租客嘗到了甜頭。為使外來(lái)人口均等享受城市基本公共服務(wù)，2015年11月，廣州市出臺(tái)《來(lái)穗務(wù)工人員申請(qǐng)承租市本級(jí)公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》，將符合條件的來(lái)穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。2016年，共推出600套。廣州也由此開(kāi)創(chuàng)了在全國(guó)超大城市、省會(huì)城市中外來(lái)人員承租市本級(jí)公租房之先河。
今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無(wú)房職工公共租賃住房保障辦法》正式實(shí)施，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。無(wú)論是個(gè)人還是家庭，只要符合條件即可申請(qǐng)，租金約為市場(chǎng)價(jià)的八折。其中個(gè)人承租的租期為5年，期滿(mǎn)不續(xù)租；單位承租的租期可續(xù)租一次，但總體租期不能超過(guò)10年。3月27日，首次推出的12個(gè)房源點(diǎn)、近1.7萬(wàn)套公共租賃住房開(kāi)始向用人單位整體租賃。
事實(shí)上，政府的作為不僅僅體現(xiàn)在公租房的建設(shè)上，也體現(xiàn)在對(duì)于租房市場(chǎng)的引導(dǎo)上。成都的熊雷在選擇長(zhǎng)租公寓以前，對(duì)房租市場(chǎng)做過(guò)一些“功課”。“我感覺(jué)成都的房租市場(chǎng)比較規(guī)范。在成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的主頁(yè)上每半年就會(huì)發(fā)布一次中心城區(qū)房租水平，據(jù)我觀察，漲幅不大。”熊雷告訴記者。
成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，通過(guò)定期發(fā)布租金水平信息，可以引導(dǎo)租賃當(dāng)事人參考公布的市場(chǎng)租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實(shí)際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價(jià)格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問(wèn)題。(來(lái)源/ 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào))
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