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伯安財經(jīng)觀察：隨著中國股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國房地產(chǎn)市場是否步入下行通道的問題。在我看來，房地產(chǎn)繁榮期已經(jīng)結(jié)束，但由于房地產(chǎn)買家被要求支付至少30%的首付款，發(fā)生危機的風(fēng)險很低。
住房市場是中國經(jīng)濟最重要的領(lǐng)域之一，也是被誤解程度最深的領(lǐng)域之一。重要是因為住宅房地產(chǎn)直接占到10%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。誤解是因為似乎很少有觀察人士真正理解中國住宅房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。
在黨管一切的時代，大部分工人被允許以大幅低于市場價的價格購買政府住房，結(jié)果是中國住房擁有率高達89%，躋身世界最高水平之列，而美國和英國的住房擁有率大約為64%。但這并不意味著中國人購置新房的愿望都得到了滿足。相當(dāng)大一部分住房不合標(biāo)準(zhǔn)，因此升級需求非常可觀。只有55%的人口住在城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口比例還會繼續(xù)上升，推動住房需求。
在中國銷售的幾乎所有住房都是公寓，而非單戶住宅。約80%的公寓是在建成一年或更早之前賣出的，這被稱為預(yù)售。這是中國新城市需要一段時間才會人氣上升的一個原因。
例如，在眾多“鬼城”榜單上被列入的鄭州，人們在新區(qū)買房的意圖就是要在幾年后才住進去，他們的決策依據(jù)是房價將會隨著地鐵線路的開通而上漲。自那之后第一條地鐵開通，新城開始繁榮起來。這種格局在全國各地重復(fù)出現(xiàn)。
關(guān)于中國房地產(chǎn)市場最大的一個誤解是，大多數(shù)買家是投機者。實際上，住宅市場由自有住房者驅(qū)動。從全國各地的銷售經(jīng)理們收集來的數(shù)據(jù)顯示，在過去3年期間，投資買家不足10%。
過去10年間住房價格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮(zhèn)居民名義收入年均12%的增長。
史無前例的收入增長不僅支持了中國引人矚目的消費故事，還支持了健康的房地產(chǎn)市場。過去10年期間，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長7%以上，同時在過去9年間農(nóng)村居民實際收入每年增長7%。相比之下，過去10年期間美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。
任何資產(chǎn)類別出現(xiàn)泡沫的一個重要前提是很高的杠桿水平，這是因為如果沒有高的杠桿水平，價格大幅下跌的后果就是有限的。在中國，購房者的杠桿水平較低，因為在過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款。
目前中國房地產(chǎn)市場低迷，但遠(yuǎn)未到許多人所說的崩盤的地步。在可預(yù)見的未來，中國經(jīng)濟年均增速難免將有所放慢。住宅市場也是如此。新房價格同比下降6%，而一年前同比上漲約4%，但鑒于購房者被要求使用大量現(xiàn)金購房，即便更大幅度的下跌也不會讓房屋凈值為負(fù)。
住房基本面需求依然健康。每年大約有1300萬對夫婦結(jié)婚，而新婚夫婦占到新建住房銷售的大約三分之一。收入持續(xù)以健康的步伐增長，家庭儲蓄在過去10年里增長逾300%，至8.5萬億美元，超過俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。
中國房地產(chǎn)市場的繁榮時期已經(jīng)結(jié)束，但這個更為成熟的市場遠(yuǎn)非一場災(zāi)難。今年中國人仍可能購買大約1000萬套城鎮(zhèn)新建住房，幾乎是美國去年新房和現(xiàn)房銷量總和的兩倍。
(本文作者是銘基亞洲(Matthews Asia)投資策略師 羅福萬 英國《金融時報》撰稿 譯者/鄒策)
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